干货来了,北美地产情报分析和大多地区新项目介绍!


今儿不提川普,不提人民币,也不提股市债市。今儿咱们回归本业讲讲2016年第四季度以美国为代表的北美地产投资新趋势以及众望所归的大多地区最新项目

 

首先说明今儿不是案例介绍所以别老问我这个项目的收益率。当然,根据项目团队的预计本案应该在6-12月内结案,届时收益率自然就揭晓了。

 

先说咱们从彭博挖地三尺挖出来的北美地产投资新情报。去年开始,以美国为例,地产投资的趋势在悄然生变。既然咱们要做投资和资产重配,就一定要比别人更关心到底出了什么问题。

 

根据彭博的统计,在全美100个城市,从洛杉矶到亚特兰大,从旧金山到查尔斯顿几乎所有——其实是100个里面的96个——城市的房屋销售失败案例都在2016年里显著增加。

 

这里解释下什么叫做房屋销售失败。我们知道在北美几乎所有的房屋都是由屋主聘请地产经纪公司在房地产网上将待售的房屋挂牌销售。买方聘请的房屋经纪根据买方的需求在地产局的网站上搜寻之后找出符合条件的房屋。经过和卖方约定时间,带买方上门看房……谈判……签约……付定金…….验房…….付全款……收房。这一系列事情都搞完,房子归买家,钱归卖家,交易结束。

 

但是在这里面有一个地方会出现反复。就是在签约付定金之后,如果买方不满意房屋或者出现了什么问题,那么在大多数情况下是可以要回定金,取消购买协议的。在地产局的网站上我们就会看到一个有趣的现象。某房屋挂牌销售,两周之后状态显示为SC sign contract 意即签合同了。结果过了几天甚至几周,这栋房子又被挂出来销售了。这时我们就知道这房子前一次销售失败了,虽然不一定知道原因,但很明确的一点就是它没卖出去。

 
图片来源:Bloomberg

上图你要是懒得打开,就听我们解说。对比全美多个大城市2015年和2016年房屋签约失败率的统计。红色是2015年的数据,蓝色是2016年的数据。我们一看吓了一跳。怎么2016年比2015年签约失败的案例多了这么多?

 

别紧张,这里显示的数据是百分比的上升。绝对值来说其实无论是2015还是2016,签约失败的案例在整体房屋销售中占的比重都不大。以洛杉矶为例,2015年签约失败的案例大概在总体房屋销售中占5%左右,到了2016年,这个数字翻了一番,达到10%左右。这里还要指出的一点就是签约失败的房屋并非没有卖出去。只不过在它最终卖出去之前的某次销售中遇到了问题,导致双方无法履约。

 

这里可能导致交易终止的原因有几个。首先第一条,也是在交易终止原因中占比重最大的一条就是买方的房屋贷款没有办理成功。对于这个问题我们应该都不会觉得太惊讶。毕竟美国人民刚刚从08年次贷危机中缓过劲儿来。现在银行对个人房屋贷款申请的审批相对而言是比较严格的。有一丝一毫的不踏实都不会把钱贷给买方。

 

第二个原因是房屋评估价低于售价。这一点说起来很简单,但是理解起来有点难度。对于银行而言,它要把购房贷款交给买方是需要买方用房屋做抵押的,大家对此应该都没有疑义。无论美国中国,反正全世界基本上都是这个规矩。但是,对银行而言,抵押的这个房子值不值它贷款的那些钱就很关键了。如果不值,那最后如果买方跑了,不还钱了,银行就算把房子拍卖掉也无法挽回损失。多说一句,这也就是银行从来都要求买方要付了首付款才有可能发放贷款的原因。

 

但是由于这几年北美房地产市场强力复苏,导致了一个现象——在很多地方间隔一个月的房屋销售价格就会出现比较大的变化。比如,一条街上上个月一栋3000尺的独立屋卖了140万,下个月,可能还是这条街,同样3000尺的独立屋要价已经达到150万。这样的情况对于市场而言可能很正常,但是对于银行而言,它就非常纠结了。为什么呢?因为评估嘛。我们知道银行评估房产价值它要有个依据,就是这条街上差不多类似的房子大概卖了多少钱。这个参考依据现在发生了偏离,因为市场变化快,导致它能找到的参考案例都会让它得出一个比较低的评估价。这么一来银行就只能摊开手和买方说,抱歉老乡,您这房子的评估价低于您的贷款额度,俺们有心无力,帮不了您。

 

以上两条原因,其实都和贷款相关,它们导致的交易终止在全部交易终止的案例中占比高达95%。当然其他还有一些这这那那,稀奇古怪的原因我们基本上可以忽略不计。

 

这里面,我们排除那些贷款资格有问题的买方之后,最显著的原因就是参考评估价与售价的差距。而这里面就有更深的学问了。

 
图片来源:Bloomberg

上图,我们来解说一下。它是对市场上发生交易终止案例的房屋类型做了一个统计。分为三类,第一类叫做starter,这什么玩意儿?起动机?不是,它指的是状况比较普通…..说白了就是惨不忍睹的房子,这类房子不是年代久远,就是日久失修。第二类叫做trade up,指的是稍微好一点的房子,可能看上去门面比较新,装修还过得去,厨卫电器也都能将就用。第三类,叫做premium,顾名思义就是好房子,甚至豪宅,拎包入住的水平是必须的。

 

于是我们就看到这三类房子在交易终止中占的比例又不太一样了。其中老旧破,也就是starter 类的房子交易终止的比例要远远高于好房子的比例,和将就住的房子比例差不多。

 

我们简单分析下原因。

 

首先,老旧破的房子谁去买?我们在大多地区的经验是——建商。对,就是rebuilder。他们买下这种老旧破的房子之后去翻建或者改造,大概一年到一年半之后拿出来在市场上挂牌销售。其实就和我们曾经介绍过的翻建案例一样。这样的翻建一般会给rebuilder带来20-40%的纯利,年化之后的收益大概超过15-20%。这样收益当然不是白来的,人家辛辛苦苦一通改建无论是人力还是物料都是有成本的。于是在建商去拍下老旧破房的时候,他就会把这部分成本和预期售价考虑进去,然后出价。但是对于卖家而言也不傻。他心里明白你买下来就是为了翻建挣钱。于是老旧破房屋在收购的时候就会被卖家溢价一次。

 

但是问题就来了,卖家的溢价行为对于买家也许是能够接受的。但是对于银行就完全不是那么回事儿了。因为银行不是拿贷款来买房子然后重建赚钱。它的问题很简单,这破房子我们贷款给建商,回头万一建商人间蒸发了,我把这破房子拿出去拍卖能不能收回贷款?

 

说了这么多,大伙儿就明白为什么在评估价这里我们要费这么多唇舌了。于是整体市场上就出现一个现象,越是建商投标争抢激烈的老旧破房屋,越容易发生银行评估价大幅低于售价的情况,也就越容易发生交易终止。

 

下面来说说我们在大多地区的最新项目。再次重申,这次说的不是案例,是团队刚刚签约的项目。

 

在考虑这个项目之前,实际上团队考察了同一地区的另外一个旧屋项目。

 


图片来源:宝利置嘉

当时这栋旧屋比起最后签约的房子便宜了整整10万加币。


这是团队签约的新屋:

 


图片来源:宝利置嘉

现在说说团队为什么放弃了便宜的,选择了贵的。

 

第一,  位置。在我们的案例介绍里一再强调,location, location 还是location说穿了,好位置有时候比好房子重要。新屋毗邻多个商业中心,旧屋地处偏僻。

第二,  改建成本。我们看新屋基本上除了地下室没装修,根本就是精装新房。事实上也是这样,签约的房子建于2013年,现房主是一手房主,住了三年。房子得到了精心维护。如果团队选择便宜十万的老屋,一个最简单的问题就是花10万加币能不能装修成和这栋新屋一样的水平?在反复开会讨论之后大家一致认为——不可能!要达到新屋水平,老屋的投资大概要接近20万加币,甚至更多。

第三,  周期。我们知道如果老屋要重装改建,3000尺的面积,里里外外包括门窗,车道,后院,所有上下水,暖炉….厨卫,楼梯,地板……这一切没有一年时间很难完成。装修之后恐怕还要再放两到三个月才能挂牌出售,这么一来整个项目的周期就会大大延长。而对于新屋,我们预计在3月份收房之后,6-12个月内大概率地可以完成整个投资周期。

 

基于以上三点,最终团队选择了新屋并成功签约。

 

关于我们在大多地区投资项目的更多情况说明和沟通会在宝利财经内部交流群进行,敬请关注。



早间财经要闻 



点评:        

当美国的货币政策和其他G20国家都背道而驰的时候,日本的今天就是其他人的明天。从这个意义上讲,要么选择美元,要么选择相比之下可能受冲击最小的其他货币。

日元继续回撤——美元兑日元升至盘中新高116.69;美国10年期国债收益率攀升。


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如果中国版PPP能带动一批企业股价上涨,美国版的PPP多半也会发生同样效果,我们拭目以待。

关注美国版PPP——侯任交通部长赵小兰:支持特朗普提议,搞基建还得靠私人资金。


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这事儿说不准真有中国人民的‘老朋友’在后面操纵。我们倒不是很关心他老人家是不是‘苏联特务’,我们关心万一证实了他是,对全球市场有什么影响,对中俄关系有什么影响。


原来是个老特务?——美国候任总统特朗普在新闻发布会上称:向未转载BUZZFEED报道的媒体表示感谢;经济方面十分活跃,这是一件好事。此前BUZZFEED之前报道称,俄罗斯已“培养、帮助、支持”特朗普至少五年时间。


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 如同我们之前分析过的,梅大姐要稳住英国国内民粹主义者就势必要开创一条道路——以非欧盟成员国的身份履行欧盟成员国的义务,同时享有进入欧盟单一市场的权利。但是,卡尼讲了一个关键。你在欧盟里面的时候有什么意见还能讲,现在你不在欧盟了,对不起,有什么规矩照办就是了。对于梅大姐和她的民粹主义支持者而言,可能后面的路不仅长,还很苦。


要钱还是要命——英国央行行长卡尼:英国政府将不得不在欧盟单一市场准入问题上作出政治选择。英国对欧盟规定无发言权构成稳定风险。