外地人大举落户深圳想炒房!谨防资金回流一线吹大泡沫!


来源:樱桃大房子  作者:樱桃

原标题:外地人大举落户深圳想炒房!谨防资金回流一线吹大泡沫!



1、前言

在写本文之前,我先表明逻辑和结论,不然又被一些人盖帽字,什么空转多。


1、我一直预测的大部分城市房价要到2020年才可能真正看到下跌,这一点没变!因为逻辑依然不变。


第一、新一轮棚改计划到2020年结束,政策利好没了,需求也透支完了;


第二、2020进入美国加息缩表的高潮,全球流动性才会明显感到收紧,尤其是有外债的房企融资成本会明显提高;


第三、中国的金融去杠杆需要时间才能显效,房企这几年赚饱了,资金也可以维持一两年;


第四、目前基准利率4.9%,房贷利率虽然有上浮10%,也只是5.39%,仍然处于历史最低位,且基准未加息,对存量无影响,2018年即使加息,也顶多1次,2019年加1-2次,按每次0.25%算,基准也只有5.65%,且加息对楼市的抑制作用需要时间累积,房贷有收紧,但其他个贷和房抵贷非常宽松。


2、2018、2019年期间,对于已经暴涨过的一二线城市和三四线城市,我一直认为市场会高位横盘,已经大涨的城市,但棚改项目仍然较多的,恐怕还会有小幅上涨,没有大涨的三四线和五六线,继续接力上涨。这一点,也没有明显的改变。


稍作修改的是,未来放松调控的城市,因为创造了一些新的需求,市场的热度还可以再维持一段时间,短期难跌。


自住的,改善的,你能等三年等的起现在不买也行,但大部分人都等不了,你就可以趁着调整时买限价的新房,或者淘急售的二手房笋盘。


投资需谨慎,随便出个限售三年,就把你套住了!

3、今天要写的是,深圳市场,可能会出现最后一波小反弹!然后2020继续调整!调整逻辑就是上面的第一点。


有人跟我说,你不要公开看多深圳,空军把你当做精神支柱,指望着房价下跌呢,你还看多,这样容易掉粉,话也不要说的太死,万一预测错了,自己打自己的脸。


呵呵,但这跟我性格不符,我是个心直口快的人,想到什么说什么,也算是个诚实的人,从来不喜欢说假话,打不打脸无所谓,看我文章的人,应该都是想要买房的人,我只是把看到的市场新变化传递出来,会不会涨,买不买,你自己判断,因为我也可能看错,但我如果不告诉你新情况,闭着眼睛让你别买,等两年再看,可能会耽误你时机,到时候罪过更大了。


2、深圳

最近我有个不好的直觉,担心资金回流一线,主要是投向深圳。近期不断有读者问我如何迁户口到深圳买房的事,包括广州、上海、武汉、成都、长沙等城市,我随便截几个图如下。


深圳代办户口的人士表示,2016、2017年业务量大爆发,这一波房价上涨,刺激到很多外地人来落户,超过一半落户的人想买房。


有些人是因为天气,环境和深圳的城市竞争力,想来深圳长期发展。有些人仅仅是想落户过来投资买房。


2017年,深圳的公寓和产业用房卖的很好,据某大房企的销售透露,买他们公寓的有30%是外地人,还有银行的人士也跟樱桃大房子透露,做公寓按揭的客户大部分是外地人,因为公寓不限购,外地人在户口办好之前,只能买公寓,但有钱谁不想买住宅呢,价值明显比公寓高。


到底会有多少外地资金来深圳买房?谁也不可能有全面的数据,我也只是根据这些风向来判断有这个苗头和趋势。


我担心深圳楼市小反弹的原因主要有这几个:


首先,从需求端来看。


1、如果从第一次调控算起,到今年3月,满2年,如果第二次调控算,到今年10月满2年。本地的首次置业需求,积累2年后,手头攒100万首付的人可能又有一批了,观望一段时间后会入市。


2、本地的换房需求,在去年趁高套现后,很多也在观望,但他们手里没房心里会不踏实,等不了太久,因为担心踏空的风险比下跌风险更大。


3、在深圳本地工作的人,原来在二三线城市买了房子,会趁机套现,凑足首付到深圳上车。


4、外地的投资资金,经过二三四线大涨后,手里房子多的会套现一部分,钱需要寻求投资渠道,一线城市的房子长期看好,越来越成为一种投资保值的金融产品。


其次,从供给端来看。


1、深圳的供给量短期跟不上。



2017年的供给量太少 了。根据深圳中原统计,2017年全市一手住宅批售33707套,环比下降30.4%。深圳共售出25820套一手住宅,同比减少36.2%,为近8年来最低。


2015年、2016年住宅预售套数分别为6.3万套和4.4万套。二手房方面,全市二手房成交73830套,同比减少31.4%,但二手房成交量仍是新房的2.9倍。90平米以下的小户型占了7成。


看这走势图,2015-2017年感觉又是2008-2010年的翻版,只不过比那一轮更为极端,涨幅更大,供给量下降更快。2010年调控后,2011年小幅调整。


2017年7月,深圳说本年度本年度计划新增安排建设商品住房8万套、建筑面积720万平方米。


其中,新供应用地建设0.5万套、建筑面积约45万平方米;城市更新用地安排建设4万套、建筑面积约360万平方米;征地返还用地建设3.5万套、建筑面积315万平方米。


2017年过去,不知道安排的任务完成没有。2017年深圳的土地出让收入是774亿,但全部是商业用地,工业用地,新出让的住宅用地只有1块!却是租赁用地。


看看下面这图,四个一线中,虽然北上广的也不多,但好歹还卖了几块地,深圳却是0。


靠城市更新供给的建设速度实在太慢了!这个真是没法预测供给量,要等深圳统计局公布2017年的新开工面积才知道。


但总的感觉是,供给量没那么快跟上,所以2018年、2019年的新房供给量估计还是少,到2020年应该会多些。


第三,从市场调整的深度看


2016年3月份第一次调控刚出来时,深圳市场也是恐慌的,二手房市场,出现了一些急于抛售的低价房子,但很快就消化了,市场只低迷了两三个月就回过神了,然后房价继续向上,到2016年10月份,第二次调控,市场又开始恐慌,导致价格和成交量都在下降,到了2017年3月份市场情绪稳定,但开始分化,豪宅在涨,比如深圳湾,香蜜湖,还有一些后起之秀,比如宝安、龙华也都在涨,但同时,一些老旧的地区在跌,比如坂田,罗湖,布吉那些地区房子就很难成交,溢价空间大些,但也不多,大概在10%以下。


整体而言,深圳市场的调整深度远不如北京,只要有明显低于市场价的房子,比如比高峰期降价10%-15%的房子,也很容易成交,可见购房者目前对于降价的心里预期就是十多个点左右。


新房市场,2017年的豪宅因为限价,比二手房便宜,卖的不错,让有钱人捡到了便宜,普通新房价格没有涨,但有的定价并不比二手房低,所以卖的一般,去化率不高。


据深圳中原地产研究中心监测,2016年10月楼市新政之前,深圳一手住宅楼盘开盘当日销售率基本在60%以上,但2017年这一指标平均仅为25%。


但是开发商也不急于降价,偶尔拿些特价房出来卖。好地段的新楼盘,因为资源较为稀缺,房企干脆不卖了,由售转租,变相捂盘。还有政府的人才安居集团,也到处在收购房子。



2018年元旦之前,因为有取消阴阳合同的传言,成交量有小幅反弹,但元旦之后,并没有实施,所以市场又冷清了。2017年住宅成交以小户型为主,2房3房占比超过80%,总价在500万以内的居多。


第四、深圳比北上广调控松,入户门槛低。


1、深圳的调控是一线城市中最松的,首套首付只要3成,北京上海首套都要4成,3.5成,换房族的首付也比深圳高。


2、北上广这些城市早就没有阴阳合同了,所以也不存在高评高贷的问题,因此杠杆不高。但深圳不同,阴阳合同一直存在,深圳的杠杆率全国数一数二,接近160%,北京上海只有百分之六七十,一是深圳人投资意识强,二是深圳的房子几乎全部可以贷到成交价的7成,甚至可以高评估,贷款八九成,撬动的杠杆更高。


3、深圳的落户门槛低!缴纳社保 6个月,本科毕业,就可以落户了。可以轻松破除限购。北京上海落户的难度,全国人民都知道,限购5年,基本上除了本身在北京上海工作的人,外地资金想临时进入很难。深圳现在排队落户的人数据说有好几十万。


第五、四个一线城市中,深圳的人口流入最多!经济增长最强劲!


北京是在赶人,上海也在控人口,广州深圳还在吸引人,深圳就更是敞开大门引进高端人才,2015、2016年增加的人口有113万,2017年的数据还没出来,估计也会增加几十万。


经济增长,2017年前三季度,深圳最高,8.8%。深圳也是市场经济最为发达的城市,恒大都从广州搬到深圳来了。


3、总结



就深圳而言,2018年,还有一些不确定性的因素,比如深圳的阴阳合同会不会取消,按照中央部委的文件,是要求地方取消阴阳合同的,但深圳会不会执行,什么时候执行,没人知道,规土委和银行、税务局的系统需要先对接上才能实行。


著名的水库欧神已经公开预测深圳市场2018年开春会反弹上涨30%,这个幅度估计欧神也是闭着眼睛猜的。


但他们带队到深圳投资已经在进行中了,据说深圳湾的几个盘2017年被他们抬高了价格,欧神青睐于老破大, 不过老破大谁来接盘?不知道,想改善的需要买大的,但肯定不会买破的,除非有好的学位,最后还是继续忽悠外地人来接盘?


像北京这样已经跌了20%的,我觉得可以入场买了。今天还有人问我,燕郊有投资客资金链断裂急卖,三万多跌到一万多能不能买,这种你有资格当然可以买了,要想买到最低点,恐怕神仙都踩不准,只是相对的低点就算成功了。


深圳,如果2018年供给量还是上不来,今年指望市场跌多少,确实也不现实。跟高峰比有十多个点跌幅的房子就达到我的预期了。


我看跌房价最主要的两个依据,一个是信贷,一个是潜在供给量。现在这两个因素深圳都不给力,今年如果不加息,而利率维持在首套上浮10%的话,市场就会慢慢接受这个利率上涨的幅度。


现在不断有外地粉丝跟我反馈,要迁户口来深圳买房,有些准备套现二三四线城市的房子来深圳买房。所以我非常担心一点,经过这一轮普涨后,有些资金会重新流向一线,因为钱没地方去,一线城市的房子可以作为长期的一种资产配置。


现在还不明确是,这种资金量会对市场有多大影响。当然,北京上海很难进入,所以他们会首选深圳,这些投资资金是贪婪的,在2020到来之前,他们希望赚到最后一桶金。


所以你会看到,为什么每一轮加息,加息的前期市场反应不大,一定要连续加五六次才会有效果,因为参与炒作的投资者都不认为自己是最后一个接盘者,希望赚一票走人。


看看日本那一轮疯狂的走势图,从1985年行情起步,1986、1987年疯狂上涨,调控后,1988年下跌了点,1990年再次反弹冲顶,1991年东京最先崩盘。而东京圈和其他城市的反应速度慢一点。


当然,我不是说中国会重走日本的路,到2020就要开始崩盘了。但是,未来两年,中国还要继续刺激三四五线的房地产,继续去库存,现在又要去商业地产的库存,这些都是需要货币刺激的,但刺激的越久,涨的越多,最后的风险就越大,所以我们也不得不防。


现在那些高杠杆炒房的人,因为银行的消费贷款一直在提供资金,他们的资金面短期还不会有问题。


虽然金融业内部的人感觉到了去杠杆的力度很大,但现在还没有传导到终端,就个贷而言,除了房贷放款周期延长,贷款利率上浮外,其他消费贷和房抵贷真的还是很宽松,也弥补了购房者资金的不足。要等全面缩紧恐怕还要很久。


现在对于投资者而言,如果资金紧张,随时可以变现解压,所以他们也不急于降价卖房。



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