【地产资讯】盘点2017十大地产政策, 关注2018年影响房价的五大因素!


2017年已经过去,过去一年地产界发生了很多变化。地产市场持续火热,房价不断攀升,居民的房屋可负担能力越来越低,因此联邦政府、省级政府还有市级政府纷纷出台各种政策,以控制房价增长过快的局面,有些措施已经推行并发挥效果,有些则即将开始影响明年的房市。让我们来关注2017年共推出哪些房市相关政策,2018年又有那5大因素会影响房价。


盘点2017年加拿大十大地产政策


1. 温哥华开征空屋税

空置超过半年需缴1%税费


空屋税问题一直是温哥华讨论的热点,去年温哥华市议会投票通过了征收空屋税的提案。从2018年开始,政府将对无人居住或空置长达6个月及以上时间的房子征收1%的税费。温市府提醒业主,需在2018年2月2日以前完成空屋税的申报。


温哥华业主如果未在明年2月2日之前申报的话,其物业将视为空置,并将按照2017年物业评估价值的1%缴纳房屋空置税,另处以250元罚款。业主也必须如实填报,如被发现存在瞒报或造假,将处以高达一万元的罚款。

 

2.安省开征非居民投机税

外国买家有所下降


2017年4月20日,安省政府宣布推行16项应对房市危机的措施,其中最重要的一项是对外国买家征收15%的税收。安省的税种与卑诗省去年推出的海外买家税类似,比率也是15%,但名字叫做“非居民投机税”(Non-ResidentSpeculation Tax,NRST)。


非居民投机税不仅针对那些不是加拿大公民或永久居民的购房者,也包括不住在安省的所有人。安省政府特意指出,此项措施并非针对移民。如果缴纳了15%非居民投机税的房主在购房后一定时间内成为安省居民,可以获得退款。

 

非居民投机税开征后,大多伦多地区的地产市场确实有所冷却,5、6月的地产数据和之前相比有所下降。今年8月19日至11月17日,非公民或非永久居民人士、外国公司在大金马蹄地区(包括多伦多)的交易中占1.9%,这比前三个月的3.2%有所下降,而征税政策生效的第一个月这一比例为4.7%。


3.新民主党政府

明年可能征楼花海外买家税、2%投机税


今年省新民主党(NDP)在竞选期间,提出了多项房屋新政,包括对楼花也实行15%的海外买家税、对未缴收入税的买家加征2%的投机税等,但是在上台后,并未再提出或推行这些方案,不过住房厅厅长SelinaRobinson在此前接受采访时曾表示,省府可能将在今年二月出台住房新政。

4.加拿大央行两次加息

房贷压力增大


今年加拿大央行(The Bank of Canada)分别于7月和9月两度加息,将基准利率从0.5%上调至1%。两度加息后,所有债务类型的利率都相应提高,加拿大人的债务压力越来越大。

RBC经济学家Laura Cooper在去年9月1日发布的一个报告中说,在过去的四个季度中,加国家庭的债务总额迅速增加,涨至120亿加元。“加拿大人利用房屋净值信贷额度这个工具,以自己住房作抵押,向银行贷款。房价迅速上涨以后,他们房屋信贷额度也随之上涨,借到的钱款数也暴增。”


根据几大金融机构的预测,加拿大央行在2017-2018年间将总共会加息三次,每次25个基点,总共75个基点,将隔夜利息提高至1.5%,目前隔夜利率已经达到1%。按照目前的预测,约1年半之后,一般5年期浮动房贷利率将会升至约2.91%。


5.新贷款压力测试推行

家庭购买力大大下降


去年10月17日,加拿大金融机构监管局(The Office of the Superintendent of Financial Institution,OSFI)公布了新的房屋贷款限制政策,政策规定,从2018年1月1日起,首付超过20%,不用买保险的客户也要进行还款压力测试。


自2018年1月1日起,OSFI要求银行在所有房屋买家申请按揭时,按照央行公布的五年期固定利率,或其按揭合同利率再加2个百分点进行贷款审批。也就是说,银行将以更高的利率、更严苛的规则来测试买家的还款能力,在同样收入情况下,买家能够借出的钱将大幅减少。据估计,加拿大中位数收入的家庭购买力将减少25%。


不过皇家地产公司(RoaylLepage)和Re/Max地产都在年末的预测报告中表示,新的压力测试对地产市场的影响有限。

 

皇家地产公司的总裁和CEO Phil Soper表示,新的压力测试影响将主要反映在2018年上半年,当市场能够适应新的压力测试后,一些大城市房屋供给严重不足的现象将会继续带动房价上升,超过正常的涨幅速度。


6.温哥华通过新规

短租合法 需申请49元许可证


温哥华市议会在11月中旬通过了监管短期出租附例,预计今年4月起实施。市府强调,附例有助解决长期租屋短缺问题,并把网上Airbnb等短租运作合法化。

 

附例规定,自4月1日起,业主或租客若出租房屋,需要申请一张年费49元的许可证,另加一次性申请费54元,共103元,许可证必须公布在短租网站上。此外,短租平台可代市府向租客征收最多3%的交易费,用作支付新附例的行政及执行费用,但只属自愿性质。所有非自住物业包括后巷屋、独立地下室等则一律不可短租,每间房间的住客不能超过两名成年人,每项规定的罚款最高为1000元。


7.卑诗地产监管局:

禁止经纪双重代理


近几年地产行业中地产经纪同时代表买卖双方的情形并不少见,即所谓的双重代理(dual agency)。从去年开始,卑诗省府就表示将规管地产行业中的双重代理行为。11月中,卑诗省房地产监管局(Officeofthe Superintendent of Real Estate,简称OSRE)正式宣布,将于明年禁止地产经纪进行双重代理,买卖双方必须公开佣金分配情况。

 

卑诗省房地产监管局宣布了一系列新规定:

  •  禁止地产经纪进行双重代理,即在房产买卖中不许既代表卖家又代表买家;

  •  买卖双方须公开佣金分配情况;

  •  经纪为消费者服务前,须告知双方客户,经纪们应承担的责任和义务;

  •  如经纪已经代表交易的一方,须警告另一方消费者可能获得有限协助的风险。


新规定于明年3月15日开始实施。到时卑诗将成为加国首个禁止地产经纪双重代理的省份。不过新规也有例外,如果物业地处偏远地区,很难找到第二个代理经纪时,将可获豁免。


8.卑诗省府启用新版物业转让税表

买家需核实卖家身份


卑诗省府于去年11月27日开始启用了新版的物业转让税(Property Transfer Tax Return,PTTR)税表,新税表要求买家尽力确定卖家身分,披露其是否是加拿大税务居民,以便和加拿大税务局(CRA)分享信息,追查非居民需缴纳的资本利得税(capital-gainstax)。

 

新版的物业转让税税表(PTTR)是第29版,修改的表格包括一个新的部分,询问买家是否“做出努力以确认卖家的身份信息”,还要提供卖家的地址和电话。在填写表格时,买家需表明所有信息是“完整且正确”的,否则将面临罚款或是多达2年的监禁。


省府将利用新变化的表格收集房地产卖家是否为加拿大居民的信息,是否为加拿大居民根据所得税法 (Income Tax Act)来确定。加拿大居民不必为主要住宅的增值而缴纳资本利得税,而非居民则必须在出售物业时缴纳资本增值税


9.联邦政府、温哥华政府:

发布十年住房新政


2017年11月中下旬,联邦政府和加拿大联邦政府和温哥华政府分别发布了未来10年的房屋计划。


联邦房屋新政要点

  • 联邦拟拨款159亿用于设立全国住房联合投资基金,用于兴建6万间新的可负担房屋,以及修缮24万间现有单位,并要求所有单位的三分之一以市场租金中位数的80%出租,出租为期20年。

  • 基金将提供47亿资本金和112亿低息贷款。

  • 联邦将耗资40亿元设立住房津贴,帮助需要交租金的低收入家庭和排队等候廉租房的人士,预计2028年前,每个符合资格的家庭每年平均可获2500元的住房资助,这将帮助到全国30万个弱势家庭。

  • 40亿元住房津贴中,有20亿元来自联邦政府,剩余的20亿元联邦希望各省和市级政府作出配对拨款。

  • 22亿元用于延长一个帮助无家可归人士的项目,旨在减少无家可归人士。

  • 43亿元用于加拿大社区住房项目,协助各省和地区的社区住房建设。加上各省在这一项目上的匹配拨款,总投资金额将达到86亿元。

  • 设立全新的联邦住房倡权机构。

  • 总投资中至少有25%用于帮助针对有需要的妇女和儿童的项目。

  • 向住在原住民保留地以外的原住民提供针对性的帮助服务。

 

温哥华政府的十年住房战略(Housing Vancouver Strategy)主要针对出租市场,重点是建设和维护出租单位。温哥华市府期望在未来十年在市内新建7.2万个单位,其中三分之二将作为出租单位。温哥华市长罗品信(GregorRobertson)在声明中提到,温市的空置率已跌至接近零,市内却有超过半数的家庭及个人都是租户,因此市府有必要采取新措施保护租客权益,以及设法增加租住房屋的供应。


温哥华房屋新政要点

  • 以租赁和商业模式建造2万个专用于出租的单元房,支持1.2万套新“社会保障住房”。

  • 沿着百老汇走廊和纳奈莫、29街和奥运村站推出新出租方案。

  • 设立一名“租客保护经理”(RentersProtection Manager),帮助市内租客取得所需的许可证资讯,以及了解当业主打算重新发展或装修时,租客应有的权利。

  • 推出租金管制试验计划(Moderate Income Rental Housing Pilot Program),透过“密度奖励”鼓励增加出租单位。

  • 将目前公园、学校、公共设施和主要街道附近的独立屋地区,改造为联排别墅和低层公寓。

  • 与省政府合作,设立“只限出租区域”(rental only zones)。

 

10.联邦上诉法院:

多伦多地产局必须公开数据


2017年12月1日,联邦上诉法院(Federal Court ofAppeal)宣布了一项判决,要求多伦多地产局(TREB)向公众公开地产交易数据,这个裁决在地产界引起了轩然大波。目前很多交易数据只有地产经纪才能看到,公众是没办法获得的。向公众公开数据,对买家、卖家和经纪都将产生影响。多伦多地产局是加拿大规模最大的地产局,这项最新裁决会影响全国各地地产局的做法,大温地产局也在密切关注。  




想在2018买房?关注这五大因素


1. OFSI的压力测试


自1月1日开始,加拿大金融机构监管办公室OSFI将正式开始施行按揭压力测试(stress test),就是银行或贷款机构按照央行的5年期基准利率(现为4.89%),或在银行优惠利率的基础上增加2%,对没有保险的借款人进行测试,确保他们有能力还款。


目前加拿大平均按揭利率为2.96%,这意味着借款人要能够证明,他们负担得起4.96%的利率,才能拿到贷款。


皇家地产的主席Phil Soper则认为,联邦按揭新规会打击一部分希望小屋换大屋的业主,因为越贵的物业按揭要的越多,因此可能影响到高端物业的交易,进而也可能影响到诸如独立屋之类的价格。


Soper同时指出,OFSI的规定只是针对它所监管的大银行及金融机构,因此不少买家或被迫走进“灰色市场”,找次级按揭机构贷款,比如Home Capital Group, Equitable Group 以及Capital Direct等等。

 

2. 利率


加拿大央行在去年已经两次加息。丰业银行预测,未来两年加拿大央行加息的步伐不会停止:目前的主利率为1%,年底至少会升至1.5%;2019年底2.25%;到2020年晚些时候则是2.5%。加拿大皇家银行则估计,央行在2018年会将主利率升高100个基点,年底的利率升至2%。


TD银行没有做具体的预测,但认为就房市而言,加息对不同地区的影响不一样,比如多伦多及GTA地区,温哥华及大温地区,还有房市日暖的蒙特利尔地区,这里的居民会感受到更大的挑战,加息会令他们的按揭月供增加更明显。


皇家地产的主席Phil Soper表示,利率升高对房市影响几何真不好说。即使按照业内说法,央行继续加息,但比起10年前,或是5年前,现在的按揭利率仍然不高。


3. 千禧一代


虽然加拿大的婴儿潮一代(baby boomer)多数已经退休,但他们的后代——千禧一代(millennials)多数已经长大成人,也到了成家立业的年龄,这批人将成为加拿大买房的主力军。


联邦统计局的数据显示,到2018年,加拿大25-30岁年龄组的人口将达到2,559,200,这个数字比5年前几乎增加了整整150,000人。显而易见,他们当中的不少人将成为首次购房族。皇家地产今年6月份的一份调查显示,这个年龄组中,只有35%的人买了房,而在没有买房的年轻人中,近70%表示会在未来5年内买房,其中近60%甚至想买独立屋!


4. 移民


另外一个推动房价上升的因素是移民。2004到2014年间,加拿大的海外移民数量在236,800至281,000之间,自由党政府在近三年将增加移民数量,总数达百万:其中2016年为296,000;2017年300,000;2018则是310,000。


皇家地产的主席Phil Soper指出,移民无疑会增加房屋需求并推高房价,特别是几个最能吸引人的大都市区,包括多伦多,温哥华以及蒙特利尔。


5. 其它国家的政策


其它国家的政策也可能影响到本国的房市。最好的例子是美国的次按危机影响到加拿大,令本国房价在2007年第四季度至2009年第一季度猛跌11%。具体到2018年,业内担心有可能影响到加拿大的是新西兰拟推出新政,禁止海外买家在该国买房置业。加拿大的经济学家们担心,当富有的外国人或投资者被禁在新西兰买房之后,他们有可能转身涌入加拿大,导致加拿大房价升高。


消息来源:加拿大地产周刊、BC Bay

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